Immobilien in Dubai aus Sicht deutscher Unternehmen

Dubai tritt im Portfolio deutscher Unternehmen seltener als Standort und häufiger als Kapitalanlage auf: eine Büroeinheit, eine Lagerfläche in einer Freizone oder eine vermietete Wohnung, gehalten über eine Gesellschaft. Entschieden wird dabei über ein Rechtssystem, das Eigentum anders ordnet als das deutsche, die Registrierung zentral über eine Behörde führt und laufende Kosten über Gemeinschaftsumlagen verteilt. Wer die Struktur nicht kennt, bewertet die Zahlen falsch.

Welche Eigentumsformen gelten für Immobilien in Dubai?

Unterschieden werden Freehold und Leasehold. Freehold begründet zeitlich unbefristetes Volleigentum an Grundstück oder Einheit samt Eintragung einer Urkunde auf den Erwerber, Leasehold ein befristetes Nutzungsrecht, das üblicherweise auf bis zu 99 Jahre angelegt ist und nach Ablauf an den Eigentümer zurückfällt.

Grundlage der Eintragung ist das Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Grundstücksregistrierung im Emirat Dubai, ergänzt um die Vorschriften zum gemeinschaftlichen Eigentum im Gesetz Nr. 6 von 2019. Beide Werke regeln, wer eingetragen werden kann und wie Gemeinschaftsflächen verwaltet werden.

In der Praxis folgt daraus der erste Prüfschritt. Wird eine Einheit als Leasehold angeboten, ist die Restlaufzeit der entscheidende Wert, weil sie über Beleihbarkeit, Weiterverkauf und Abschreibungsdauer bestimmt und mit jedem Jahr sinkt.

Ob Freehold überhaupt möglich ist, hängt am Ort der Immobilie.

Wo dürfen ausländische Unternehmen Immobilien in Dubai erwerben?

Erwerb im Volleigentum ist ausländischen Erwerbern nur in ausgewiesenen Gebieten erlaubt, die auf Grundlage der Verordnung Nr. 3 von 2006 festgelegt wurden. Außerhalb dieser Gebiete bleibt der Erwerb Staatsangehörigen der Vereinigten Arabischen Emirate und der Golfstaaten vorbehalten.

Eine eigene Ordnung gilt in den Freizonen. Dort hält häufig die Freizonenbehörde das Grundstück und vergibt Nutzungsrechte an die ansässigen Gesellschaften, weshalb eine Lager- oder Produktionsfläche dort regelmäßig kein Eigentum, sondern ein langfristiges Recht mit eigener Registrierung ist.

Für die Erwerbsstruktur ergeben sich daraus zwei Wege. Eine Eintragung erfolgt entweder auf eine natürliche Person oder auf eine Gesellschaft, und im zweiten Fall verlangt die Behörde Nachweise zur Existenz und Vertretung dieser Gesellschaft, bei deutschen Erwerbern also beglaubigte und legalisierte Auszüge aus dem Handelsregister.

Wie diese Nachweise verwendet werden, zeigt der Registrierungsvorgang.

Wie läuft die Registrierung einer Immobilie in Dubai ab?

Registriert wird zentral beim Dubai Land Department, das das Eigentumsregister führt und die Urkunde ausstellt. Die Aufsicht über Makler, Projektentwickler und Verwalter liegt bei der Real Estate Regulatory Agency, die als Teil derselben Behörde arbeitet.

Der Ablauf unterscheidet sich nach Fertigstellung. Bei bestehenden Objekten wird ein Übertragungsvertrag geschlossen, die Gebühren beglichen und die Urkunde auf den Erwerber umgeschrieben. Bei Objekten im Bau erfolgt eine Vormerkung im Register des Entwicklungsvorhabens, und die Urkunde entsteht erst mit der Übergabe.

Die Registrierungsgebühr des Dubai Land Department beträgt nach dessen Gebührenordnung 4 Prozent des Kaufpreises, dazu kommen Entgelte für Vermittlung, Verwalterbestätigung und Urkundenausstellung. Zahlungen für Objekte im Bau laufen über Treuhandkonten, deren Pflicht aus dem Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten in der Immobilienentwicklung folgt.

Mit der Eintragung beginnt die Kostenseite, die über die Haltedauer wiegt.

Welche laufenden Kosten fallen bei Immobilien in Dubai an?

Laufend fallen Gemeinschaftsumlagen für Instandhaltung, Reinigung, Sicherheit und technische Anlagen an, erhoben vom Verwalter der Anlage und genehmigt durch die Aufsichtsbehörde. Hinzu kommen Versorgungsentgelte, Versicherung und bei vermieteten Einheiten die Verwaltung der Mietverhältnisse.

Die Höhe der Umlage richtet sich nach Fläche und Ausstattung der Anlage. Objekte mit Klimazentrale, Poolanlagen, Tiefgarage und durchgehender Bewachung tragen dauerhaft höhere Umlagen als einfache Bürohäuser, und dieser Unterschied bleibt über die gesamte Haltedauer bestehen.

Eine eigene Position ist die Kühlung. In vielen Anlagen liefert ein Fernkältenetz die Klimatisierung, abgerechnet über Anschlussleistung und Verbrauch, wobei die Anschlussleistung auch dann zu zahlen ist, wenn eine Einheit leer steht.

Für die Bewertung heißt das, dass eine Bruttomiete ohne Angabe dieser Posten keine Aussage trägt. Welche Kosten tatsächlich anfallen, lässt sich nur aus den Abrechnungen der Vorjahre und dem Wirtschaftsplan der Anlage ablesen.

Neben den Kosten steht die Frage nach den Risiken.

Welche Risiken bestehen beim Kauf von Immobilien in Dubai?

Bestehen bleiben vier Risiken: die Fertigstellung bei Objekten im Bau, die Entwicklung des Mietmarkts bei gleichzeitig hoher Neubautätigkeit, die Abhängigkeit von einem einzelnen Verwalter und die Durchsetzung von Ansprüchen in einer fremden Rechtsordnung.

Bei Objekten im Bau mildert das Treuhandkonto das Ausfallrisiko, hebt es aber nicht auf. Verzögerungen bleiben möglich, und der Erwerber trägt die Zeit zwischen Zahlung und erster Miete, weshalb der Zahlungsplan wirtschaftlich schwerer wiegt als der Kaufpreis.

Das Marktrisiko folgt aus der Angebotsseite. Ein Markt mit laufender Fertigstellung großer Projekte reagiert auf Nachfrageeinbrüche stärker über die Miete als über den Leerstand, und Mietverträge laufen in Dubai üblicherweise ein Jahr, was Anpassungen schnell wirksam werden lässt.

Baulich lässt sich ein Teil dieses Risikos an der Konstruktion ablesen. Welche Toleranzen und Normen bei industriell gefertigten Tragwerken gelten, ordnet die Darstellung zur Herstellung von Betonfertigteilen ein, deren Prüfmerkmale sich auch an einem fertigen Objekt nachvollziehen lassen.

Rechtlich und steuerlich kommt eine zweite Ebene hinzu.

Welche steuerlichen Fragen stellen sich bei Immobilien in Dubai?

Zu klären sind drei Punkte: die Besteuerung in den Vereinigten Arabischen Emiraten, die Behandlung derselben Einkünfte in Deutschland und die Frage, ob ein Abkommen zwischen beiden Staaten anwendbar ist. Die Antworten gibt der steuerliche Berater, nicht eine allgemeine Darstellung.

In den Emiraten gilt eine Umsatzsteuer von 5 Prozent, eingeführt zum 1. Januar 2018, die Verkauf und Vermietung gewerblich genutzter Flächen erfasst, während Wohnraum weitgehend ausgenommen ist. Eine Körperschaftsteuer von 9 Prozent auf Gewinne über einer gesetzlichen Freigrenze folgt aus dem Bundesgesetzesdekret Nr. 47 von 2022 und gilt für Geschäftsjahre ab Juni 2023.

In Deutschland bleibt die unbeschränkte Steuerpflicht der Grundfall, solange kein Abkommen etwas anderes bestimmt. Das frühere Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten lief Ende 2021 aus, und ob für ein laufendes Jahr ein Nachfolgeabkommen anwendbar ist, ist der jeweils gültigen Übersicht des Bundesministeriums der Finanzen zu entnehmen.

Verfahrensseitig greift die Anzeigepflicht nach Paragraf 138 Absatz 2 der Abgabenordnung, nach der der Erwerb von Beteiligungen und die Begründung von Betriebsstätten im Ausland dem Finanzamt anzuzeigen sind. Aufwendungen aus einer solchen Struktur sind nur insoweit Betriebsausgabe, wie ihnen steuerpflichtige Einkünfte gegenüberstehen.

Neben der Steuerfrage unterscheidet sich die Immobilie selbst.

Wie unterscheidet sich eine Gewerbeimmobilie in Dubai von einer in Deutschland?

Eine Gewerbeimmobilie in Dubai wird meist als Einheit in einer großen Anlage gehalten und seltener als freistehendes Objekt mit eigenem Grundstück, und die Verwaltung dieser Anlage liegt beim Entwickler oder einem von ihm bestellten Verwalter. Der Eigentümer einer Einheit entscheidet damit weniger allein.

Mietrechtlich prägt die kurze Vertragslaufzeit das Bild. Jahresverträge mit jährlicher Verlängerung sind üblich, Mietanpassungen folgen einem von der Behörde veröffentlichten Index, und die Registrierung des Mietverhältnisses ist Voraussetzung für Versorgungsanschlüsse und behördliche Vorgänge.

Baurechtlich entfällt die in Deutschland übliche Trennung zwischen kommunalem Bauleitplan und Einzelgenehmigung, weil Nutzungsarten innerhalb eines Entwicklungsgebiets vom Entwickler und der Behörde gemeinsam festgelegt werden. Wie das deutsche Verfahren von der Fläche zur Nutzung führt, zeigt die Darstellung zur Entwicklung gewerblicher Projekte in Schwäbisch Hall in ihren einzelnen Phasen.

Daraus ergibt sich die Frage, für welche Unternehmen eine solche Anlage überhaupt passt.

Wann lohnt sich für ein deutsches Unternehmen eine Immobilie in Dubai?

Tragfähig ist der Erwerb, wenn ein betrieblicher Anlass besteht, also eine eigene Niederlassung, eine Lagerfläche an einem Umschlagpunkt oder eine Vertriebsgesellschaft vor Ort, denn dann rechtfertigt die Nutzung den Verwaltungsaufwand aus Registrierung, Buchführung und Anzeigepflichten.

Als reine Kapitalanlage verschiebt sich die Rechnung. Gegenzurechnen sind Gemeinschaftsumlagen, Fernkälte, Verwaltung, Währungsrisiko und der Aufwand für die steuerliche Erklärung in zwei Staaten, und diese Posten fallen unabhängig davon an, ob eine Einheit vermietet ist.

Nicht tragfähig ist der Erwerb ohne Prüfung des Einzelfalls durch rechtliche und steuerliche Berater in beiden Staaten. Eine Darstellung wie diese ordnet die Strukturen ein, ersetzt aber keine Beratung und keine Bewertung eines konkreten Objekts.