Projektentwicklung von Gewerbebauten in Schwäbisch Hall

Zwischen dem Kauf eines Grundstücks und dem ersten Mietvertrag einer Gewerbehalle liegen mehrere Jahre, in denen kein Umsatz entsteht und dennoch laufend Kosten anfallen. Projektentwicklung ist der Fachbegriff für diese Strecke: die Verbindung von Fläche, Baurecht, Kapital und Nutzer zu einem Objekt, das sich betreiben lässt. In Schwäbisch Hall und im übrigen Baden-Württemberg folgt dieser Weg denselben Regeln wie bundesweit, mit Besonderheiten im Genehmigungsverfahren und in der Flächenverfügbarkeit.

Was umfasst die Projektentwicklung einer Gewerbeimmobilie?

Projektentwicklung verbindet drei Größen, die einzeln wertlos bleiben: eine Fläche, eine zulässige Nutzung und einen Nutzer mit Zahlungsfähigkeit. Fehlt eine davon, entsteht kein Projekt, sondern ein Grundstück mit Zinslast oder eine Planung ohne Abnehmer.

Unterschieden werden zwei Ausgangslagen. Beim flächengetriebenen Vorgang liegt ein Grundstück vor und es wird nach der tragfähigen Nutzung gesucht, beim nutzergetriebenen Vorgang steht der Bedarf eines Betriebs am Anfang und die passende Fläche wird gesucht. Der zweite Weg trägt geringeres Risiko, weil die Vermietung vor der Investition steht.

Zur Entwicklungsleistung gehört in beiden Fällen die Machbarkeitsprüfung mit Baugrunduntersuchung, Altlastenrecherche, Erschließungsprüfung und einer ersten Kostenschätzung. Diese Vorarbeit entscheidet, ob ein Vorhaben überhaupt beginnt, und ihr Aufwand gilt beim Entwickler als Betriebsausgabe, auch wenn das Projekt nicht zustande kommt.

Wie sich diese Leistung über die Zeit verteilt, zeigt die Phasenfolge.

Welche Phasen durchläuft ein Projekt von Grundstück bis Vermietung?

Durchlaufen werden in der Regel sechs Abschnitte: Flächensicherung, Machbarkeit, Baurecht, Planung und Genehmigung, Bau, Vermietung und Übergabe. Die Reihenfolge ist nicht beliebig, weil jeder Abschnitt Nachweise erzeugt, die der nächste voraussetzt.

Die Flächensicherung erfolgt üblicherweise nicht über einen sofortigen Kauf, sondern über eine Option oder einen Kaufvertrag mit Rücktrittsrecht für den Fall, dass das Baurecht nicht entsteht. Damit bleibt das Kapital bis zur Klärung der Zulässigkeit ungebunden.

In der Planungsphase greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure mit ihren Leistungsphasen, und parallel laufen die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes in die Entwurfsentscheidungen ein. Beide Werke bestimmen, welche Unterlagen zur Genehmigung vorliegen müssen.

Welche Nutzung überhaupt zulässig ist, entscheidet sich eine Stufe davor.

Was regelt der Bebauungsplan bei einer Gewerbeimmobilie?

Der Bebauungsplan setzt nach Paragraf 9 des Baugesetzbuchs die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Flächen und die Erschließung fest. Für gewerbliche Vorhaben sind vor allem die Gebietsarten der Baunutzungsverordnung maßgeblich, insbesondere das Gewerbegebiet und das Industriegebiet.

Zu unterscheiden sind drei Lagen. Innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit nach Paragraf 30 des Baugesetzbuchs, im unbeplanten Innenbereich nach Paragraf 34 mit der Frage des Einfügens, und im Außenbereich nach Paragraf 35, wo gewerbliche Vorhaben nur in engen Grenzen zulässig sind.

Liegt kein Plan vor, lässt sich ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach Paragraf 12 des Baugesetzbuchs aufstellen, der Vorhaben und Erschließung zusammen regelt. Das Verfahren verlangt Beteiligung der Öffentlichkeit und der Fachbehörden und beansprucht in der Praxis mehr Zeit als Planung und Bau zusammen.

Steht die Zulässigkeit, folgt die Einzelgenehmigung.

Wie läuft die Baugenehmigung für eine Gewerbeimmobilie in Baden-Württemberg ab?

Genehmigt wird auf Grundlage der Landesbauordnung für Baden-Württemberg durch die untere Baurechtsbehörde, in Schwäbisch Hall also durch die Stadt selbst, bei kleineren Gemeinden durch das Landratsamt. Geprüft werden Zulässigkeit, Standsicherheit, Brandschutz, Stellplätze und Abstandsflächen.

Für gewerbliche Vorhaben treten häufig weitere Verfahren hinzu. Anlagen mit erheblichen Emissionen fallen unter das Bundes-Immissionsschutzgesetz, dessen Genehmigung die Baugenehmigung einschließt, und Vorhaben mit hohem Verkehrsaufkommen verlangen eine verkehrliche Untersuchung als Teil der Unterlagen.

Verfahrenstechnisch lässt sich Zeit über die Bauvoranfrage gewinnen, mit der einzelne Fragen vorab verbindlich geklärt werden. Entwickler nutzen diesen Weg, um die Nutzungsart und die Bebauungsdichte festzustellen, bevor Planungskosten in vollem Umfang anfallen.

Parallel zum Genehmigungsweg läuft die Beschaffung des Kapitals.

Wie wird die Projektentwicklung einer Gewerbeimmobilie finanziert?

Finanziert wird in Stufen, weil sich das Risiko über die Phasen verändert. Die Vorphase trägt Eigenkapital, die Bauphase eine zweckgebundene Finanzierung mit Auszahlung nach Bautenstand, und die fertige Immobilie wird in eine langfristige Finanzierung überführt oder verkauft.

Kreditgeber bewerten dabei weniger das Gebäude als den Mietvertrag. Eine belastbare Vorvermietung mit langer Laufzeit und bonitätsstarkem Mieter verändert die Bedingungen einer Finanzierung stärker als die Bauqualität, weshalb Entwickler Vermietung und Finanzierung zeitlich verschränken statt nacheinander führen.

Die Gesellschaftsstruktur folgt dieser Logik. Üblich ist eine eigene Gesellschaft je Vorhaben, eingetragen im Handelsregister, die das Grundstück hält und die Verträge schließt, womit Haftung und Finanzierung auf das einzelne Projekt begrenzt bleiben. Umsatzsteuerlich ist früh zu entscheiden, ob zur Steuerpflicht der Vermietung optiert wird, weil davon der Abzug der Vorsteuer aus den Baukosten abhängt.

Ein Teil dieser Zeitachse hängt nicht am Kapital, sondern an der Verwaltung.

Wie arbeiten Projektentwickler mit Kommunen zusammen?

Zusammengearbeitet wird über zwei Instrumente: den städtebaulichen Vertrag nach Paragraf 11 des Baugesetzbuchs und die Erschließung nach den Paragrafen 123 und folgenden desselben Gesetzes. Beide verteilen Lasten zwischen Gemeinde und Vorhabenträger.

Im städtebaulichen Vertrag übernimmt der Entwickler Leistungen, die sonst die Gemeinde trüge, etwa Planungskosten, Ausgleichsmaßnahmen für Natur und Landschaft oder Teile der Verkehrsanlagen. Die Gemeinde erhält damit ein Vorhaben ohne eigene Vorfinanzierung, bindet sich aber an einen bestimmten Vorhabenträger.

Kommunales Interesse richtet sich bei Gewerbeflächen in der Regel auf Arbeitsplätze, Gewerbesteueraufkommen und sparsamen Flächenverbrauch. Vorhaben, die hohe Flächen bei geringer Beschäftigung binden, etwa reine Lagernutzungen, stoßen deshalb häufiger auf Vorbehalte als Fertigung oder Verwaltung, und diese Abwägung entscheidet sich im Gemeinderat, nicht in der Bauverwaltung.

Wie stark diese Abwägung ausfällt, hängt am örtlichen Markt.

Was bedeutet der Standort Schwäbisch Hall für die Projektentwicklung?

Schwäbisch Hall liegt in der Region Heilbronn-Franken, einem Raum mit mittelständisch geprägter Industrie, und verbindet eine historische Altstadt mit Gewerbelagen an den Ausfallachsen. Für die Entwicklung heißt das begrenzte Flächen im Kernbereich und Nachfrage aus bestehenden Betrieben der Umgebung.

Topografie und Denkmalschutz wirken dabei unmittelbar auf die Planung. Hanglagen erhöhen den Aufwand für Gründung und Erschließung, und Vorhaben im Umfeld historischer Bausubstanz werden über die Gestaltung geprüft, was Fassade, Höhe und Dachform festlegt, bevor die Nutzung feststeht.

Bauweise und Vorfertigung entscheiden anschließend über die Bauzeit. Welche Toleranzen, Normen und Montagebedingungen dabei zu beachten sind, ordnet die Darstellung zur Herstellung und Montage von Fertigteilen aus Beton ein, die bei Hallenbauten den Takt der Baustelle vorgibt.

Welche dieser Bedingungen sich überhaupt lohnt, zeigt der Vergleich mit der Anmietung.

Wann lohnt sich für einen Betrieb die Projektentwicklung statt der Anmietung?

Lohnend ist die eigene Entwicklung, wenn der Bedarf eines Betriebs vom Marktangebot abweicht, etwa bei besonderen Deckenhöhen, Kranbahnen, Bodenlasten oder Medienversorgung, denn solche Flächen entstehen am Markt selten auf Vorrat und werden deshalb gebaut, nicht gefunden.

Gegenzurechnen sind die Bindung von Eigenkapital über mehrere Jahre, das Genehmigungsrisiko und die Baukostenentwicklung während der Bauzeit. Betriebe mit schwankender Auftragslage fahren mit der Anmietung flexibler, Betriebe mit langfristig stabiler Fertigung binden mit dem eigenen Objekt ihre Standortkosten.

Eine dritte Möglichkeit liegt zwischen beiden Wegen. Ein Entwickler baut nach den Vorgaben des Nutzers und vermietet langfristig, womit der Betrieb die Spezifikation bestimmt, ohne das Kapital zu binden. Wie unterschiedlich Eigentum und Nutzungsrecht in anderen Rechtsordnungen geordnet sind, lässt sich am Erwerb von Gewerbeflächen im Emirat Dubai nachvollziehen, wo befristete Rechte den Regelfall bilden.